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2016.3楼市成交一路向好 价格创限购后新高

2016-04-11 14:57:25
来源: 中原地产

中原(广州)领先指数(2016年3月):513.2

广州二手指数均价(2016年3月):25083元/平方米

环比:2.94%;同比:13.49%

一、中原(广州)领先指数——全市指数

三月份的广州楼市可以用火爆来形容,阳光家缘数据显示,2016年3月(1-31日)广州市(不含南沙、从化)中介网签10720宗,比2013年3月因“新国五条”个税末班车效应拉动的8005宗还要高,创单月历史新高,除3月是传统成交旺季的这一主因外,还受以下因素影响:一、广州楼市是一线城市的价格洼地,受深圳、上海二手住宅成交旺盛,楼价快速上涨的影响,客户担心广州房价“补涨”,部分恐慌性入市,业客心态不稳定;二、省政府在2月底发布去库存文件提及“广州应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”,广州有放松限购政策的预期,大大增强了大众对楼价上涨的判断;三、“营改增”政策正式落地,税负成本进一步降低;四、2015年的多次降息及降准,货币流动处于宽松状态,目前大多数银行首套贷款利率可享受85折,在一定程度上降低购房成本。

2016年3月中原(广州)领先指数为513.2点,样本楼盘成交均价为25083元/平方米,环比上升2.94%,涨幅是2011年2月以来的新高,也是限购后最大涨幅;从2015年“330”政策开始,指数价格已连升12个月,同比上升8.75%。广州去库存政策暂未颁布,整个市场处于博弈氛围中,业客双方的心态都不够稳定,业主反价惜售,客户担心房价飙涨而加快入市。业主反价3月上旬初起在天河、越秀,尤其是珠江新城、天河北、东风东等核心片区,反价幅度5-10%,而白云、荔湾业主未现反价,但心态增强,砍价空间收窄,到3月下旬,业主反价现象在广州主力六区显现。

本月价格指数继续上升,且幅度扩大,涨幅是2011年2月以来的新高,也是限购后最大涨幅。根据统计,本月有72%的样本楼盘价格上升,较上个月上升2个百分点;与此同时,仅有28%的样本楼盘价格下调。从涨跌幅度来看:涨跌幅度在5%以内的样本数量占比过半,价格涨幅大于5%的样本楼盘有所提升,占三成以上。

 

二、中原(广州)领先指数——区域指数

2016年3月,全市二手房价格指数上升2.94%,已是连续12个月上涨。自2013年11月广州执行最严厉“穗六条”政策以来,二手住宅成交一直不温不火,甚至陷入月成交1520宗的冰点。随着“9.30”“3.30”和6次降息等楼市利好政策出台后,成交开始升温,年初,又因省政府侧供给文件的“调整住房限购政策的行政区域范围”,引起全民关注,担心广州楼价会“补涨”而迎来了成交高峰,3月中介网签成交宗数破万宗。

监控的六个主力区域,各区3月二手住宅价格指数全线上涨,涨幅均超过1.5%。其中,越秀领涨全市,达3.84%,其次是天河,升幅达3.36%。涨幅的高低主要和各区域楼市的特点以及业主的心态有关。例如越秀区,学位房价格坚挺,优质的物业会有多台客户中盘,随即业主会涨价,也有客户愿意追价。3月客户担心房价上涨,有恐慌性入市的心态,市场成交量有提前透支的因素,预计在北京、上海、深圳楼市降温的背景下,广州楼市成交也会逐渐回归正常和理性水平。

 

 

三、各区域板块分析

荔湾区本月二手住宅样本楼盘均价为23105元/平方米,环比上升2.95%,阳光家缘中介网签成交量较2015年12月上升近六成。荔湾区成交宗数总体涨幅在六区中是最低的,这主要有如下几方面原因:(一)荔湾区为广州的老城区,存量房相对比较老旧,且多为楼梯房,而老西关部分年轻一代的客户更喜欢电梯房,会到周边置业一手房;(二)荔湾区一手盘源供应较多,例如中信西关海、保利西悦湾和广钢新城的,分流了部分二手潜在客户;(三)佛山不限购,且买房送户口,房价低也吸引客户。虽然荔湾二手潜在客户被分流,但老西关仍然吸引一些重视广州生活文化的老广州人、新广州人,以及看中工作、生活便利性的经商客户,这部分客户仍然会青睐于这一带的二手住宅。

天河区本月二手住宅样本楼盘均价为30866元/平方米,环比上涨3.36%,是第二个样本楼盘均价破3万的区域。阳光家缘中介网签成交量较2015年12月上升一倍有多。天河区物业综合素质高,楼盘新、电梯楼多,且较多配有优质的学位,受刚需首置和改善客户的青睐,本月成交最为火爆的板块为珠江新城、东圃和天河北,除了部分“一卖一买”的业主心态不太强硬外,较多业主要么报价上提5%-10%,要么惜售而不卖房。这些成交热门的板块旧有盘源已经消化较多,而新增的盘源量远不能满足客户需求,总体处于供不应求的状态。在东圃板块的中海康城,业主普遍提价10%-15%,只要客户中盘,追价意愿也较为明显。

番禺区本月二手住宅样本楼盘均价为15864元/平方米,环比上升1.60%。阳光家缘中介网签成交量较2015年12月上升超七成。本月番禺成交除了华南板块表现较好外,洛溪板块也表现突出。一些刚需型大盘的尤其表现亮眼,例如祈福新村,样本楼盘成交均价为12996元/平方米,较2015年12月份上涨7%,年后刚需客户需求较多,业主心态坚挺,反价业主也较多,祈福新村部分“卖一买一”的换房型业主将盘源放出,促成了交易量的上涨;洛溪板块的丽江花园本月也表现较为突出,例如丽江花园,大部分业主看到看楼客户增多,纷纷提价,涨价幅度在3%-5%;但3月最后一周新增客户开始减少,预计4月成交会有所降温。

 

 

如有任何查询,请联系本公司。

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