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2016.4 成交冲高回落 价格持续上扬

2016-05-13 10:28:00
来源: 中原地产

中原(广州)领先指数(2016年4月):523.5

广州二手指数均价(2016年4月):25584元/平方米

环比:2.00%;同比:13.95%

一、中原(广州)领先指数——全市指数

2016年04月中原(广州)领先指数为523.5点,样本楼盘成交均价为25584元/平方米,环比上涨2.00%,涨幅较上月收窄;同比增长13.95%,已经连续上涨13个月。

目前政策持续宽松,成交面依然保持活跃,2016年4月(1-30日)广州市(不含南沙、从化)中介网签7475宗,在3月成交量冲高后理性回落,环比下降30%,但4月成交量依然在高位,高于2015年12月(全年最高月)成交量,6034宗。目前二手住宅市场有几个特点:(1)新增盘源未能补充3月去化的盘源,导致成交量有所下降:3月市场成交活跃,成交周期快,笋盘去化多,而在4月业主观望心态渐浓,新增盘源有所减少,且不能完全补充3月去化的盘源。(2)“营改增”落地,交易税费仅仅是微幅变化,因此买卖双方心态渐稳,考虑周期相对拉长。(3)受市场调控影响,上海和深圳成交回落,广州成交氛围也受微幅影响,成交活跃度有所下降。(4)4月业主放盘价都有所提高,业主反价现象基本得到平息,仅有个别优质物业业主反价,成交价格目前处于高位微增态势。

本月价格指数继续上升,根据统计,本月有85%的样本楼盘价格上升,较上月上涨14个百分点;与此同时,仅有15%的样本楼盘价格下调。从涨跌幅度来看:上升幅度在5%以内的占比49%,较上月上升9个百分点;涨幅在5%-10%之间的占比16%,较上月下降5个百分点;本月有6%的样本涨幅超过10%;本月价格下降5%以内的样本楼盘占比为14%,较上月下降1个百分点,而下降5%-10%的样本较上月增加2个百分点,下降超过10%的楼盘基本与上月持平。总体来看,成交价格上涨幅度较大的楼盘占比在缩小,涨幅趋于靠近5%以内。

二、中原(广州)领先指数——区域指数

2016年4月,全市二手房价格指数上升2.00%,已是连续13个月上涨。目前业主心态较为坚挺,虽然并未出现3月份普遍反价的情况,但最新放盘业主都提高了约10%以内的报价,砍价空间在5%左右,导致成交价格上涨。

越秀、番禺、天河涨幅超过2%,白云、海珠涨幅也超过1%,只有荔湾反而下跌。荔湾区是成交的二手住宅宗数是中心六区最少的,而一手住宅量是中心六区中最高的区域。一方面荔湾一手项目,例如广钢新城的楼盘、珠岛花园等一手楼盘分流了不少潜在的二手客户;另一方面,也有不少佛山的一手项目以较高的性价比吸引荔湾的一些专业市场的外地客户,因此荔湾二手住宅价格上涨相对乏力。

 

三、各区域板块分析

海珠区4月份样本楼盘均价为24812元/平方米,环比上涨1.7%,阳光家缘中介网签成交量较2016年3月下降23.04%。本月海珠区域成交量也有较大幅度的下滑,市场整体成交呈缓和态势,客户买卖观望的情绪渐浓,本月成交热门的板块仍然为海珠西和赤岗板块,由于3月份政策刺激,大部分客户都提前买房,因此4月成交量相比3月份有所下滑,客户决策时间也有所增长。业主虽然心态较为坚挺,放盘价都有所提高,反价情况基本没有出现,砍价空间也相对较小。本月成交仍然以刚需客户为主,基本上都是在3月开始看房,再对比多套物业后,最终下的决定。

荔湾区4月份样本楼盘均价为23055元/平方米,价格较2016年3月下降0.2%,阳光家缘中介网签成交量较2016年3月下降12.24%。4月荔湾成交的一手住宅量是中心六区中最高的区域,其中广钢新城的楼盘、珠岛花园等一手楼盘分流了不少潜在的二手客户,也有不少佛山的一手项目以较高的性价比吸引荔湾的一些专业市场的外地客户,而荔湾4月成交的二手住宅套数是所有区域中最低的。因此荔湾区的二手住宅面临相对尴尬的局面,此外荔湾二手楼盘楼龄较久的楼梯楼较多,客户青睐的程度不如其他中心区域,因此总体来看荔湾二手住宅价格上涨相对乏力。

白云区4月份样本楼盘均价为18017元/平方米,价格较2016年3月上涨1.4%,阳光家缘中介网签成交量较2016年3月下降25.40%。4月新增客户量明显比4月减少,一方面虽然“营改增”方向确定,但在广州的细则未落地,也会影响部分客户入市的意愿;另一方面,4月清明节的原因,部分客户会延迟购房。目前反价的业主相对比较少,但不排除部分优质物业的业主在面临多台客户相中该物业时,反价的情况出现,例如汇侨新增一套物业放盘价为190万,后来业主多次反价,最终成交价为206万元,目前业主反价情况只是极个别的,但其他业主心态也较为坚挺,不仅放盘价提高10%左右,且砍价空间缩小。成交客户也多为刚需人群,其中也不乏有打算生养二胎的改善型客户。

 

如有任何查询,请联系本公司。

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