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市场过热 出台仅两月的房产新政即将失效?

2016-05-31 17:23:18
来源: 中国新闻网

还记得,4月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,价格同比上涨的城市有65个,最高涨幅为5.8%。这一个月,上海、南京、广州、东莞等城“地王”频现,周边楼盘多趁机涨价卖房。

近期,很多城市不约而同出现了新房和土地价格上涨的现象。回望前一轮调控潮,才过去约2个月,难道调控就失效了?

土地市场太火了

近段时间,从一线城市到主要二线城市,总价地王、单价地王不断涌现,土地市场火热得地球人都有点看不懂了。

克而瑞数据显示,截至5月20日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等重点二线城市在内的22个城市,今年以来拍出的“地王”(总价、单价或溢价率)数量达118幅。即使在被称为“地王年”的2013年,全年的地王数也只不过在60幅。

“地王”频出,国内土地市场的整体均价和出让总额也随之攀升。

2016年1-3月,全国300个城市土地出让金总额为4408亿元,同比增加4%。2016年一季度,全国成交楼面均价为1450元/平方米,同比上涨18%。其中住宅类用地成交楼面均价为2424元/平方米,同比上涨36%。

土地市场火了,最爱炒概念的下游新房市场也不会闲着。近段时间,全国各地的“日光盘现象”又开始复苏。比如,3次加推一举吸金20亿的深圳中粮云景国际,开盘日销57亿的半岛城邦(3期),5小时劲销9成的深业东岭等。

顶豪市场也很热

就连豪宅市场也不赖。以上海为例,数据显示,截至5月23日,上海顶级豪宅(成交均价10万元/㎡以上)的成交量为497套,同比大涨5.8倍,基本是月销近百套的节奏,不仅周转速度较去年快了一倍,半年不到的时间里,顶豪市场已完成了去年全年成交量的8成以上。

比如,5月第三周,完成15884万合同指标(回款指标实际完成6874万)的绿城黄浦湾(楼盘资料 图库) 实际元;年底至今已售出50套房源的瑞安翠湖天地隽荟(楼盘资料 图库)(成交均价12.97万元/平)等等。

顶豪市场的成交量持续维持高位,克而瑞分析师马千里认为,目前政策面虽然收紧,但豪宅市场消费力所受影响不大。另外,中低端供求收紧,也会增加豪宅市场的火热程度。

优淘城总裁薛建雄也指出,由于信贷政策宽松,国内投资渠道单一,加上股市表现不佳,使得大量资本回流房地产。市场中豪宅依旧是资金避险的首选,所以其受到的影响不大。

调控只是短期,房价跌不久了?

但其实,从新房市场的整体数据看,一些一线城市的成交量是有明显萎缩的。

中原地产数据显示,北京5月中上旬的新建商品住宅(不含保障房)网签量5130套,环比下降33.8%;二手房网签量14202套,也同比下降16%;

上海近两月的成交量较去年四季度(成交高峰)也是明显滑落的。另外,链家数据显示,上海各区的二手房成交量在4月份均出现了不同程度的下跌,松江跌幅最大为73.9%,闵行的跌幅也超过70%,二手住宅均价已连续4月下滑。

深圳方面,中原数据显示,截至5月24日的新房成交量为1627套,环比下跌30.5%;二手房成交2658套,也同比下跌了68.8%。

价格方面,国家统计局18日发布的数据显示,4月份70个大中城市中,北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均收窄,深圳二手住宅价格环比甚至出现下降。

大局很“淡”定,但局部在发热、“上游”在添火,这就不得不先分析下局面的成因。

新城控股高级副总裁欧阳捷就指出,此次成交量的下滑主因是销售价格过高,以及前段时间市场火热,提前透支了需求。

另一方面,深圳的新政出台之后,受社保年限影响,至少有30%以上人群被挡在了购房门槛之外,上海的受限人群也有3成。但这部分人并非不买房,或是没能力买房,他们正在观望,由此抑制的成交量,反弹可能性很大。

卫民智库蔡为民就指出,调控的目的已经被市场充分掌握,消费者已经清楚,所谓限购不是不让你买,而是让你有序进场,但后面进来的人进场代价会越来越大。

为什么代价更大,薛建雄就指出,调控是阶段性的,但房价上涨是不可控的。市场不好的时候,有些开发商会调整策略,比如放出户型地段相对较差的房源,这部分房源当然最难销售,等到价格上升的周期,开发商就会陆续放出高品质产品顺势涨价。

当前的局面下,开发商会均衡各方面情况,适当让利稳定现金流,平衡量价关系,但这并不代表房价见顶,大多定价还是会稳在那里。

“这一轮新政对楼市的确起到了作用,但新政效果是短期的,未来如何发展,还要看整个楼市的其他的几个环节,库存量、货币政策、土地市场等各个环节的情况。”欧阳捷表示。

如有任何查询,请联系本公司。

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