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现时的压力测试合理吗?

2016-05-31 08:00:00
来源: 中原地产

金管局要求銀行在為客戶提供按揭貸款時,先得進行壓力測試。原因是擔心利率會上升,所以要求貸款人士及早留有餘力,以免供樓期間負擔不起,影響銀行系統的穩定。其具體的做法是:要求貸款買樓人士,能在加息三厘的情況下,其每月的供款數目仍不會超過入息的60%。若果是非自用的投資物業,每月的供款更不許超過入息的50%。我十分贊同壓力測試的理念。在銀行未有這種要求之前,我自己在貸款買樓時,亦會主動為自己做類似的壓力測試,以免將來陷自己於被銀行收樓的困境。然而,以加息三厘作為壓力測試的準則,我覺得訂得太高,有點脫離現實,完全沒有必要。

印象中,金管局是在2013年初,把壓力測試的需要由兩厘增加至三厘的。當時美國應還在QE,但市場預期QE應快告一階段;之後,香港的利率會隨美息一起上升,而且可能上升得很快。在這種情況下,金管局以加息三厘作壓力測試,大家都覺得合理。

然而,近年金融市場的環境又出現了新的變化。美國雖然已經停止QE,而且還開始加息;但市場對加息的預期,無論在速度或幅度上,都已向下調整。現時,日本和歐洲都仍在QE,而中國大陸也在放寬銀根。再者,全球的經濟都不怎樣景氣,企業很難取得合理利潤,根本沒有條件承擔太高的息率。此之所以,我預期世界還會有一段相當長的時間處於低息期。近日,美國聯儲局雖然鷹派得道,揚言有可能在六月加息1/4厘。然而,債券市場對這項消息的反應不太強烈。美國國庫債券的息率,30年期的長債也不過是2.65厘左右,顯示市場並不認為未來有太多的加息機會。

港元跟美元掛鈎,港息亦會跟著美息走。如果美國30年國債的利率亦不過2.65厘,顯示港息在未來也不會升得太多。事實上,市場上大部分的分析員都不預期世界的息率,很快會有兩厘以上的升幅。此之所以,我認為金管局把壓力測試的要求訂在加息加多兩厘水平已夠;沒有理由硬要銀行用一個市場也不認同的準則作壓力測試。

現時,銀行要求的按揭利率,加息一般是2.2%一年。以500萬的上車盤,貸款七成,分20年還計。每月供款18,039元。若加三厘作壓力測試,貸款利率就升5.2%。那就需要月供23,486元,足足增加了三成。很多原先以為已踏入買樓資格的人,經壓力測試後,才知道要加多幾次工資才可以上車,感到非常失望。

我曾被過不到壓力測試的客戶質問,為何按揭利率才兩厘多一點,卻要用加多三厘作壓力測試?那豈不是「妹仔大過主人婆」?我真是無言以對。唯有答應把他的意見向金管局反映,希望金管局向市民解釋,為何要以加息三厘作壓力測試?如果沒有實際需要,應盡快調整。 (轉載自2016年5月31日am730C觀點)

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