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价涨量滑,市场进入调整期—中原(广州)领先指数2016年6月版

2016-07-13 13:45:13
来源: 中原地产

 中原(广州)领先指数(2016年6月):544.4

广州二手指数均价(2016年6月):26605元/平方米

环比:2.44%;同比:17.23%

2016年06月中原(广州)领先指数为544.4点,样本楼盘成交均价为26605元/平方米,环比上涨2.44%,同比增长17.23%,已经连续上涨15个月。

6月中介网签宗数为6940宗,环比下降15.9%,在3、4、5月成交高位下,6月成交量有所减少,但依然处于高位水平,高于2015年下半年月均5237宗/月。一方面,6月新增的盘源不能有效的补充去化的盘源,中心区域盘少价高;另一方面,目前政策明朗,客户买房的心态不如从前急迫,购房决策有所延迟。但总体来看,2016年1-6月经中介促成的交易量41495宗,仅半年成交较2013年全年还多9%,较2014年全年多76%,是2015年全年的80%。“穗六条”政策后,2014年成交达到冰点,2015年成交回暖,2016年上半年呈现了较大的突破。

图:1-1 中原(广州)领先指数月度走势图
 

本月价格指数继续上升,根据统计,本月有81%的样本楼盘价格上升,较上月增加7个百分点;与此同时,仅有19%的样本楼盘价格下调。从涨跌幅度来看:上升幅度在5%以内的占比64%,较上月上升12个百分点;涨幅在5%-10%之间的占比16%,较上月减少1个百分点;本月有1%的样本涨幅超过10%,较上月下降4个百分点;本月价格下降5%以内的样本楼盘占比为13%,较上月减少2个百分点,而下降5%-10%的样本占比为6%,较上月减少3个百分点,下降超过10%的楼盘为0。价格上涨楼盘占比进一步扩大,但都基本上集中在5%以内。 
      

 

2016年6月,全市二手房价格指数上升2.4%,自2015年4月,中原二手住宅买卖价格领先指数已经连续上涨15个月,涨幅达15.7%,对比其他三个一线城市,广州房价处于洼地,稳步健康微幅上涨,有利于吸引人才安居乐业发展实体经济。目前优质盘源的业主放盘价普遍提高,成交量价齐齐上涨,业主心态较为强势,优质楼盘业主在面对多台客中盘的情况下,反价现象较为明显,而一些经济实力较强的客户也有心追价,从而促使楼价步步上涨。

本月虽然各个区域的成交价格依然全面普涨,但涨幅却不相同。涨幅最高为天河区,环比上涨3.1%,其次是越秀区涨幅为2.5%,再次是海珠区,环比上涨2.4%。这三个区域也是广州最为核心的区域,无论是区位优势还是楼盘资源优势都相对较为理想,较受买家的青睐,业主的心态也较高,让价幅度较小;涨幅最低的为白云、荔湾和番禺,涨幅在1.5%-2%之间,这三个区域楼盘价格相对稍低,以刚需型买家为主。

 

 

海珠区6月阳光家缘中介网签宗数为902宗,环比下降19.75%,中原样本指数均价为25643元/平方米,环比上涨2.44%。海珠区二手成交宗数排名第三位,价格涨幅也表现中规中矩。近半年来,海珠区最大利好来自琶洲商务区的定位,以地块出让引入了阿里巴巴、腾讯、复星、国美等电商巨头,政府这一规划直接利好最近的赤岗、琶洲板块,半年内均价上涨13%,代表性的楼盘涨幅超过17%。中原研究部发现海珠区滨江东板块的江景豪宅交易量并不活跃,珠江新城豪宅成交更为活跃,板块均价不到30000元,代表性楼盘金海湾均价在4万左右,处于豪宅中的价格洼地,分析主要原因为一方面拥有一线江景滨江东居住氛围浓厚,业主自住惜售;另外,也由于滨江东整体规划和商业氛围不如珠江新城,升值幅度有限,部分滨江东业主自住选择滨江东,投资会选择珠江新城。

白云区6月阳光家缘中介网签宗数为844宗,环比下降18.92%,中原样本指数均价为18581元/平方米,环比上涨1.54%,白云成交量排第四,成交均价位于番禺之后。白云区上半年表现中规中矩,但在上半年一手住宅表现较为抢眼,均价涨幅16%,凯云新世界、恒大御府、佳兆业天御等入市,实际上白云区拥有得天独厚的白云山、白云湖,在这一代有较多的豪宅楼盘,只是业主自住惜售,因此未大量进行交易,例如体育花园直通白云山,小区景色宜人,多是军区子弟聚居,因此价格也较高,且放盘量很少;交易较多的都为刚需楼盘,例如汇侨新城、城西花园、富力半岛花园、景泰新村。白云区目前地块出让以商业为主,2016年上半年土地引入碧桂园、无限极,商业氛围的浓厚同样利好住宅市场,涨幅最高的为金钟白云山板块,半年涨幅9.7%。随着白云居住人口的增多,越秀、天河房价高企,预计白云二手交易会更加活跃。

荔湾区6月阳光家缘中介网签宗数为445宗,环比下降17.44%,中原样本指数均价为23653元/平方米,环比上涨1.83%。2016年上半年荔湾区是成交宗数最少,环比上涨最少的区域。中原研究部分析,一,广钢新城一手房大卖,荔湾区上半年成交宗数环比增长144.5%,分流了部分二手潜客;二,佛山不限购以及不断完善的交通规划也分流荔湾客户;三,在过去荔湾老西关为广州商业核心地带,但随着城市发展,其他区域新型产业发展分流了人群;四,荔湾二手房楼梯楼老楼龄物业多,客户换房会改为一手或去别的区域买房,2016年上半年老西关板块房价涨幅仅3%。但坦尾片区房价涨幅较高,代表楼盘为处于价格洼地的珠岛花园,涨幅高达20%。尽管有这些因素,但中原研究部认为在房价一直上涨的当下,荔湾区优势为价格洼地的老城区,二手房依然吸引着刚需客户和钟情于传统西关文化的老广州人。


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