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市场内需旺 淡季不淡

2016-08-11 15:28:08
来源: 中原地产

中原(广州)领先指数(2016年7月):558.2

广州二手指数均价(2016年7月):27279元/平方米

环比:2.53%;同比:19.58%

 一、中原(广州)领先指数——全市指数

2016年07月中原(广州)领先指数为558.2点,样本楼盘成交均价为27279元/平方米,环比上涨2.53%,同比增长19.58%,已经连续上涨16个月,上涨幅度有扩大趋势。

7月中介网签宗数为7858宗,环比上涨13.2%,7月楼市政策温和,并未有大的刺激政策,但7月二手住宅成交淡季不淡,创4年同期历史新高。7月市场成交量上涨为市场内在需求旺盛,使得交易活跃,1-6月笋盘去化较多,新增盘源较少,连续上涨的房价对上半年仍在犹豫的客户有所刺激,“房贷利息抵税”虽为某一专家的个人主张,但也对客户购房心态有积极影响,客户担心下半年房价还要继续上涨,因此这部分犹豫的客户在面临结婚、生子等刚性需求的情况下,7月份果断出手购房,带动了本月成交的氛围。7月新增的盘源量供不应求,一方面上半年一卖一买的业主已经完成置换,旧房已售;另一方面,业主对未来市场仍然看好,惜售,反价,甚至给了定金并网签后都存在毁约情况。 

本月价格指数继续上升,根据统计,本月有78%的样本楼盘价格上升,较上月减少3个百分点;与此同时,仅有22%的样本楼盘价格下调。从涨跌幅度来看:上升幅度在5%以内的占比57%,较上月减少7个百分点;涨幅在5%-10%之间的占比16%,与上月持平;本月有5%的样本涨幅超过10%,较上月上升4个百分点;本月价格下降5%以内的样本楼盘占比为13%,与上月持平,而下降5%-10%的样本占比为8%,较上月增加2个百分点,下降超过10%的楼盘为1%。本月价格小幅上涨楼盘的楼盘占比有所减少,部分楼盘要么下调价格以尽快出售,要么上调更高的报价成交。

 

二、中原(广州)领先指数——区域指数

 

2016年7月,全市二手房价格指数上升2.5%,自2015年4月,中原二手住宅买卖价格领先指数已经连续上涨16个月,目前市场上盘源较为稀缺,相对优质,性价比较高的物业,基本上是放一套卖一套。7月新增客户量较6月上涨10%-20%,部分成交活跃且优质的楼盘业主感受到客户有增多的趋势,反价的案例有增多的现象,在番禺锦绣香江有10多台客户争抢一个房源的情况,天河骏景花园大约有20%业主总价反价2%左右。大部相中物业的业主会追价,会在2-3天内决策,考虑时间明显缩短,当前市场全面进入卖方市场,主要因盘源稀缺所致。

本月虽然各个区域的成交价格依然全面普涨,但涨幅却不相同。涨幅超过3%的为越秀和天河区,分别环比上涨3.5%、3.3%,其次涨幅超过2%的为,番禺涨幅为2.2%,白云、海珠和荔湾涨幅稍低,分别环比上涨1.9%、1.4%和1.3%。越秀和天河区位于广州市中心,天河区域的楼盘综合品质较高,而越秀区物业有学位房因素使得房价非常坚挺。

 

 

三、各区域板块分析

7月份,番禺区中原二手样本楼盘指数均价为17199元/平方米,环比上涨2.2%,阳光家缘中介网签成交量较2016年6月上涨27.1%。本月番禺钟村板块成交较为火爆,尤其是祈福新村成交量价上涨。一方面,一手住宅项目祈福缤纷汇的火爆成交带动了一卖一买的改善置换的业主,部分业主将较旧的楼梯楼卖掉转为购置祈福缤纷汇;另一方面祈福新村盘源户型丰富,可以供各种不同需求的客户选择。前来买房的客户以改善客户为主,而这批客户在挑选房源时目的较为明确,购房经验丰富,决策时间也较短,目前祈福新村房价较年初时上涨10%-20%。华南板块成交也较为活跃,经过了前几个月的火爆成交,大量的盘源消化,以锦绣香江为例,楼龄新的单位最为紧缺,会出现10多台客户争抢一个房源的情况,例如本月成交的一套115平方米的单位,业主放盘价为240万(市场价),2天内涨价到270万,均价高达23500元/平方米,相对而言楼龄稍旧一些的单位货量稍多,盘源较为紧缺。

7月份,天河区中原样本楼盘指数均价为34268元/平方米,环比上涨3.3%,阳光家缘中介网签成交量较2016年6月上涨16.2%。6月份成交量有所回落,7月份客户非常活跃,目前政策平稳,房价一直上涨,部分观望的客户,观测房价一直上涨,果断入市。本月中原成交天河板块最为活跃的是东圃板块,以骏景花园(31281元/平方米)和中海康城(24564元/平方米)成交最为活跃。据中原地产骏景路二分行高级营业经理翁杰敏介绍虽然7月并未有较大的楼市刺激政策,但连续上涨的房价对客户是有所促动,7月新增客户量较6月大约上涨10%-20%,而业主感受到客户又有所增加,大概有20%的业主会在已经调高放盘价的基础上再上涨2%左右。目前房价一直处于上涨态势,市场处于卖方市场,客户若想买房,不得不追价购入。

7月份,越秀中原样本楼盘指数均价为35937元/平方米,较2016年6月上涨3.5%,阳光家缘中介网签成交量较2016年7月上涨26.2%。本月中原地产在北京路板块成交量翻番,成交活跃,前来买房的客户刚需和改善的客户都有,大部分买房客户目的是买学位房兼顾自住需求,6月市场成交稍有回落,7月市场有回暖的迹象,客户出手速度明显加快。据中原地产大沙头三马路分行营业经理叶景生反馈,向来7月都为传统的淡季,但今年7月份较为活跃,大沙头一带,盘源量较为稀少,例如东湖御苑、东湖新村等,只要出来一套房源基本上很快就消化,看房客户多,由于盘源量较为稀少,客户购房决策时间都较短,如果客户中盘,一般决策时间在2-3天左右。目前虽未出现业主反价现象,但议价空较窄。

 


 

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