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新政突袭,市场分化,对业客影响如何?

2017-03-21 12:22:00
来源: 互联网

3月18日广州限购限贷升级,让苦盼三年等买房的置业者,一夜之间失去购房资格;之前本地户口的单身拥有购买2套房的“贵族”资格,现在只能买1套;就这样,不少人被拦在了“房奴”的门外。限购之外,认房又认贷之路再次重启。

新政出来之后,市场反应如何?对买卖双方,包括购房者、业主以及开发商的心态会有和影响?以下,小研君就对新政后首个周末的市场状况做调研分析,以帮助各位及时应对市场。

一手市场:不限购增城最热,其他区自住投资客户分化

根据小研君监测,上周新政前,全市预计新推货住宅项目5个,分别位于广州东部的增城、黄埔,以及广州北部的花都,最终有一盘表示暂缓推货计划。小研君整理了上周各区在新政后的市场反应,如下:

不限购区域:

新政后,增城不限购的政策继续保留,是其重大利好,此前增城已同时获得“富士康落户”+“地铁开通”+“增城TOD”等多重利好叠加,新政后的“不限购”更是如虎添翼,力促市场升温。无论是对于自住型,还是投资型的物业,都令购房者疯狂的买买买;而有些本来预备推货的楼盘,在收紧中心而本区不变的前提下,打算再缓一下,调整推盘计划。

另一个不限购持续的区域:从化,在新政出台后,也有一部分的楼盘放缓推货计划或调整价格,发展商对后市信心充足。

限购区域:

对于增城邻近的黄埔,不同楼盘对新政的反应明显不同。从位于中新知识城的中泰天境推盘情况看,去化良好,未见因新政受创。

而另一盘越秀保利爱特城,据小研君了解,甚至有不少客户是从距离其仅1公里的不限购热销盘翡翠绿洲转移而来,主要原因是新盘货量较少,部分有购房资格的客户,分流到相邻片区。

不过黄埔不少其它项目,现场人气则稍显冷清,确实有不少客户被增城带跑了。

花都上周新开盘的金融街花溪小镇,同样限购,不过亦吸引超过200台客户,实际推货108套,去化接近9成。据了解,客户主要来自项目周边,包括花都及白云,本地人且自住需求,前来的客户基本已知晓自己是否具备购房资格,因此销情理想。

在新政前推货较积极的南沙,新政后,上周暂无新推货。一方面是由于新货供应不足;另一方面,新政给该区域确实带来了一定的影响。

南沙因其特殊的区位价值,购房客户自住与投资兼具,而且购房客户大多非本市户籍,因此新政出台后,不少自住客户一夜之间失去购房资格,反而部分投资客户不急于入市而稍显观望。

广州周边:

因为广州的限购限贷升级,一夜间反而刺激了邻近城区的楼市。预期在邻近城市限购不升级的情况下,将有一部分广州的置业需求将外溢到该部分地区。

二手住宅:争先网签,单日网签2008宗翻倍增长

3月17日晚,广州新限购限贷刚落地,3月18日即有不少客户抢先网签,欲规避新政影响。据小研君监测,2017年3月18日,广州(不含南沙、从化)网签宗数为2008宗,周末网签量如此大仍属少见,而且基本上是工作日网签量的2倍。

虽然不少客户抢在3月18日集中网签,但同样不少客户因失去购房资格,而暂停购房,因此整体来说,本周末的看房客户稍有减少。

新政对二手房市场有实质影响,但不同请的的二手客户,影响程度不一。据小研君调研了解,新政对于购买中心区二手房的客户影响具体表现主要有以下几类:

小研君认为:此次318新政,虽限贷政策全市统一执行,但限购政策增城、从化不受影响,仍不限购。因此,新政对于广州二手住宅的影响主要有以下几方面:

1)   中心区部分外地客户较多的区域:受影响相对较重。如天河东圃板块等,因异地购房的客户相对较多,新政后,看房客户减少较为明显;

2)   中心区区位优势明显,而且广州客户较多的区域:有一定的影响。但因其独有不可复制的资源、客户构成以本地人为主、并且房源紧缺,因此一但出现房源,多人抢购的情况在新政前便有发生。如越秀区不少板块,由于学位房优势,并且客户多为广州户籍,因此仍具备购房资格;另外同样是一房难求的海珠区,虽然学位房优势不如越秀明显,但是购房客户仍有不少是具备购房资格的刚需族,因此仍然在此期间购房。但因为银行按揭细则未有公布,部分客户亦会有急于入市,同时房源稀缺,部分业主出现反价情况;

3)   增城、从化区域,由于目前仍不限购,成交活跃。如增城区,部分原计划购买中心区房源的客户转移至增城购买,新政后的看房客户明显增多;而业主看涨房价上涨信心加强,反价现象明显,甚至有部分客户出现惜售心理,现放盘价较高,而且盘源有所减少。

公寓市场:暂未受新政刺激,旺销主因仍是自身价值

住宅限购,一定程度利好公寓市场。上周推出LOFT公寓的碧桂园豪园,吸引了约千人前往现场。

据小研君调研了解,新政出台,部分购房者失去了购房资格,只能流向不限购的增城,对增城公寓有一定连带促进作用。

另外,得益于富士康项目正式进驻增城,中海联智汇城、奥园康威广场、长风国际等公寓盘,在近2个月价格上调3000~5000元/㎡,进一步刺激周边的投资氛围。

基本上,近期增城公寓热销和提价,主要仍然是增城自身可辐射穗莞因而带来的两地投资客,以及既有的区域产业及交通支持,所表现的成交给力。

另外据小研君调研,番禺招商金山谷因为3月初宜家项目落户于此,因而给予投资者信心;而南沙的中铁环球中心,热销与否主要受项目区位、产品及售价等影响。

总体而言,暂时公寓市场并未因新政刺激而明显出现成交量上升,不过限购政策对公寓的利好,是毫无疑问的。

 

综上所述,小研君建议购房者:

1)   首先,最重要,确认自己的购房资格,以及贷款情况;

2)   分区域研判市场走势:

a)   黄埔因其紧邻不限购的增城,以及其特殊的客户来源,将会是新政受影响较大的区域,不过从2月底数据看,该区域库存消化周期已经低于2个月,货量不足,因此对政策的敏感度也就相对降低。

b)   对于不限购的增城、从化,以及邻近城市,无疑是利好,部分客户将分流到该部分地区,量价将上行。

c)   对于限购的区域,以一手供应为主的外围区域,成交速度会有一段短时间的放缓,但是考虑到去年房企拿地成本普遍高,未来房价仍有上升空间,只是短期内上涨的幅度会较早前缩窄。

d)   对于以二手供应为主的中心区及番禺区,由于其成熟的生活配套、教育资源等不可复制,同时由于市场仍然处于“一房难求”的状态,不少盘源一经放出,即被抢购,此种现象预计新政后仍会延续。

3)  政策一定程度利好公寓市场。不过公寓投资,看重的是公寓在未来所带来的投资回报,这依赖于经济发展、产业变动、人口迁移、区位价值提升等综合方面,因此,投资公寓可以理性判断,综合考虑后作出选择。

 

所以,对于无购房资格的客户,焦虑心态可以理解。而对于有购房资格的客户,并不建议试图观望以期价格下行,找准合适的房源出手,才是保护自身资产的好方法。

 

 

 

如有任何查询,请联系本公司。

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