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荔湾旧楼加装成香饽饽 业主惜售盘源少

2017-09-04 10:36:32
来源: 中原地产

荔湾区是广州市中心城区,东与越秀区相连,北部、西北部与白云区水陆相通。荔湾,俗称“西关”,素以“西关”、“荔枝湾”和“水秀花香”著称,是广州老三区之一。荔湾区更是广州市中心城区和广佛都市圈的核心区,拥有“一街、二路”、上下九商业步行街,康王路和中山七、八路三个重要的商业地带,更是不少“老广”的聚居之地。在本期专题中,将带大家扫描该区多个旧加装的路段,这些即将加装或已经加装电梯的旧楼的置业行情是如何呢?下面一起看看吧!

 

西村一带

中原地产环市西路分行营业经理张文田介绍,西村一带周边的楼梯楼的市场均价约2.7万/㎡左右,电梯楼均价约4.5万/㎡。

环市西路59号小区

环市西路59号小区带省一级学校——协和小学学位,因此,现时均价基本在2.7万/㎡以上。而且由于其即将加装电梯,大部分业主选择暂缓放盘,因此,目前可谓“一盘难求”。中原张文田表示,预期该盘完成电梯加装后,放盘价基本在3万/㎡以上。

南京路小区

南京路小区大部分楼梯楼已加装电梯,由于该盘带省一级学校——协和小学学位,且是机关单位宿舍,24小时的管理,十分严密,安全度高,因此受到客户的追捧。买卖和租赁的需求量都十分大,只要价格符合市场价,基本上出租出售都很快。

同时,由于其管理、环境等优势,该盘即便是一房一厅,装修较好的租盘基本都能租到2300—2500元/月。南京路小区内的7、9号楼是自带内置电梯的两栋楼,此前一套面积约17㎡的单间,放盘价为76万,折合单价约4.5万/㎡。中原张文田表示,该盘独特的优势使其价格甚至超越了一桥之隔的富力桃园的电梯楼。因此,该小区全部加装电梯楼后,预期单价会在4.2—4.3万/㎡,而40—50㎡小面积的户型价格则会在4.5万/㎡左右。此外,加装电梯后,目前更是少有放盘。

中原张文田介绍,南京路小区此前成交了一套已经加装电梯的一房一厅单位,面积约46㎡,混合结构,成交单价约4.1万/㎡。买家看房约1个多月,熟悉周边楼价行情,同样楼龄的楼梯楼均价基本在2.7万/㎡左右,买家看中该套已加装电梯,且管理严密、环境优美等优势,最终购入。由于该小区盘源稀缺,需求量大,因此只要价格符合市场价,买家看中了都会选择入手,对楼龄的接受度较高。

大岗元北132号

大岗元北132号楼龄约20年,框架结构,现时基本已经完成电梯的加装。加装电梯前的市场均价是2.3万/㎡,而加装后则上涨约3000—5000元/㎡。虽然该盘带市一级学位——广雅小学,但由于靠近铁路,略有噪音,因此市场的需求量一般。但加装电梯后,业主认为还有升值空间,“惜售”心态明显,少有放售。

西湾路87号

西湾路87号共有6期,其中,第1期已完成电梯加装,另外5期也会陆续安装.中原张文田介绍。该盘在加装前均价约3.5万/㎡,加装后电梯后,均价基本在4万/㎡左右。由于该盘距离地铁仅2分钟步程,交通便捷,业主惜售,放盘量少。此前,一套面积约26㎡的单间,业主放盘价为140万,单价逼近5.4万/㎡。

 

流花——站前一带

中原地产环市西路分行营业经理张文田介绍,流花——站前一带的陈岗路大院部分栋数已经加装电梯,加装前市场均价约2.3—2.4万/㎡,而加装后则上涨约6000—7000元/㎡。

 

西华路一带

西华路东起人民北路,西至康王北路。不少旧加装物业集中在西华路一带。中原地产世纪中分行营业经理郑金坤介绍,西华路一带,有不少这类旧楼加装电梯物业,但由于居住的以“老广”居多,因此,此前放盘的多是楼梯楼高层单位。

现时,西华路一带的电梯楼,如越富广场,市场均价约4万/㎡,而楼梯低层约3万/㎡,高层则约2.1万/㎡左右。加装电梯后,楼梯楼高层成为香饽饽,涨幅基本约有50%,均价约3.3—3.4万/㎡左右。同时,由于此前新闻对荔湾加装电梯的报道较多,不少业主心态强势,即便仍未通过公示加装电梯,部分业主选择暂缓放盘,也有业主提价10%左右试探市场反应。而已经通过加装电梯公示的业主更有直接提价50%的,也有一部分打算“卖一买一”的老人家选择不放售了,因此,这类型的二手房放盘量很少。而在该片区,求购这类物业的客户多,需求量大,他们认为,这类加装电梯的楼梯楼价格低于周边电梯楼,性价比不错,值得入手。但由于该片区楼梯楼外立面较旧,小区管理和居住的人员素质和电梯楼仍有距离,因此,在该片区有能力购买电梯楼的买家则一般不会选择这类加装物业。

西华路534、536号

西华路534、536号的楼梯楼已完成电梯加装,由于此前放盘的多是楼梯高层,选择这类盘源的买家相对较少。而在加装电梯后,买家受众面扩大,接受的客户增多,盘源供不应求,导致价格上调,价格在3.3—3.4万/㎡左右。

西华路蟠虬街82号、92号

中原郑金坤介绍,西华路蟠虬街82号、92号已经完成电梯的加装。蟠虬街82号、92号社区环境好,安静,且地理位置佳,楼龄相对其他加装电梯的楼梯楼新净,仅约20年左右。附近更有大型超市、市场,教育资源配套齐全,同时,交通也十分便利,距离陈家祠地铁站仅10分钟步程。在加装前,一套高层单位放盘价约2万/㎡,但后来业主惜售,最终没有成交。中原郑金坤透露,该盘楼梯中低层少有放盘,如果放盘价符合市场价,一般一周内就会成交。而楼梯高层放盘的主要原因则是业主需要置换物业。现时,该盘周边电梯楼如华业大厦均价约4-4.2万/㎡,中原郑金坤预期,蟠虬街82号、92号放盘价也约3.3—3.4万/㎡。

西华路迎寿里

中原郑金坤透露,在该路段加装电梯密度最高的是西华路迎寿里,截止至去年年底,迎寿里已基本完成加装。在加装前,楼梯低层均价约2.4万/㎡,高层均价约1.8-1.9万/㎡。而在加装后,近半年都基本没有盘源放售,预期加装后,楼梯高层在3.3—3.4万/㎡左右。

 

芳村板块

芳村地处珠江西岸,北部由珠江大桥、珠江隧道与荔湾区的西关地区相连,东部由鹤洞大桥与海珠区相连,南部由东沙大桥与番禺区相接。地铁一号线在芳村有芳村、花地湾、坑口、西朗等站点,地铁五号线有滘口站、地铁广佛线有沙涌站等,交通十分便利。

中原地产芳村大道西分行客户经理周钜斌介绍,荔湾芳村板块内的电梯楼较少,一手楼均价基本在4.3万/㎡以上,如凯粤湾均价约4.3万/㎡,广钢新村周边一手楼基本在5万/㎡左右。

 

滘口一带

大鹏花园

大鹏花园大部分是已有电梯,其中2栋带平台的楼梯楼也已经加装。有部分置换型业主放售,但放盘不多。如目前一套面积约101㎡的单位,放盘价为300万,折合单价约3万/㎡。而周边楼梯楼均价约2万/㎡,电梯楼均价约4.3万/㎡。

桥东小区

桥东小区目前虽然尚未加装电梯,但居委组织、调解,相信未来加装的可能性较大。持有高层物业的业主心态强势。现时,高层单位均价约在1.8万/㎡,中原周钜斌表示,如果加装电梯公示通过,预期该盘高层单位价格会上涨至3万/㎡。而现时中层单位均价约2.2—2.5万/㎡,加装电梯后,价格上涨幅度虽不如高层单位,但相信价格也会上涨约3000—5000元/㎡不等。

 

鹤洞一带

鹤景楼、鹤苑小区

鹤景楼已经完成电梯加装,中原周钜斌透露,由于该盘距离未来广佛延长线沙涌地铁站仅约几分钟步程。沙涌地铁站与地铁沙园站仅一站之隔,而沙园站周边的混合结构楼梯楼均价已在2.5万/㎡左右,且鹤洞一带的属于广钢新城,其一手楼均价约5.2—5.3万/㎡。因此,买家认为购买这类加装电梯的楼梯楼性价比更高。中原周钜斌表示,该盘少有放盘,半年前已加装电梯后的放盘价约2.8—3万/㎡,预期目前的放盘价基本在3.5万/㎡以上。

鹤苑小区同样靠近未来广佛延长线沙涌地铁站,但该盘尚未加装电梯,而同样因其交通便利,业主心态强势,少有放盘。

 

花地大道一带

红棉苑大厦、怡芳苑

中原地产芳村大道西分行客户经理周钜斌介绍,在芳村,红棉苑大厦和怡芳苑可以说是具有代表性的楼盘。红棉苑大厦共有38栋,分为南区和北区。其中,北区既有楼梯楼,也有电梯楼,条形砖外墙,楼龄约17年左右,现时市场均价约3.2万/㎡,放盘的盘源多是楼梯高层望马路的单位。而南区则主要是楼梯楼,但目前尚未加装电梯,马赛克外墙,楼龄约21年。

中原周钜斌表示,此前有一套面积93㎡的中层三房放盘,总价325万,折合单价约3.5万/㎡。虽然单价稍高,但该盘带省一级学校——合兴苑小学学位,且绿化、小区环境好。因此,不少越秀、天河选择在此置业的客户对价格接受度较高。他们主要看中该区域的发展前景,认为周边一手楼价对二手也有推动作用,未来仍有升值的潜力。

而另一代表性楼盘怡芳苑,现时楼梯约2.8—3万/㎡,但其栋数少,总盘源量不多。而且该盘带省一级学校——合兴苑小学学位,不少是学位客户自住。同时,怡芳苑位于优越的中心位置,一房一厅基本能租2000-2500元/月,租值较高,因此放盘量较少。

 

买家心声

陈先生:老荔湾的西关风情、浓厚的生活氛围、便捷的交通都十分吸引我,与天河、越秀对比,楼价其实并不算高,如果旧楼加装电梯的话,也是一个不错的选择!而且,广钢新城未来的前景也十分值得期待,相信入手该区的二手楼有较大的升值空间!

置业建议

广州中原企业传讯部表示,由于这类旧楼加装电梯的盘源十分稀缺且消化周期很短,建议买家如果看中合适的房屋宜尽快入手。

中原地产环市西路分行营业经理张文田建议,如果买家想入手加装电梯的楼梯楼,要注意了解清楚房屋的楼龄,因为,框架结构的贷款年限大概在15-20年左右,而如果是混合结构,则只能做商业贷款,且贷款年限约10-15年,这在一定程度上会增加买家的月供压力,所以,买家在购房预算上要有充足的准备。

中原地产芳村大道西分行客户经理周钜斌表示,由于这类旧加装电梯物业楼龄相对较长,在贷款的时候,选择纯商业贷款能贷到的年限更久。同时,楼龄的新旧对评估价也有或多或少的影响,有可能增加首付压力,这也是值得买家留意的。

 

数据来源于广州中原地产,广州中原地产网成交数据提供了过往物业、区域以及全市的历史走势,成交时间、朝向、楼层等真实成交明细,有效减少高价购买“鸡肋”房或者低价出售优质房源的现象。

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如有任何查询,请联系本公司。

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