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国庆专题•开盘加推总结

2017-10-09 11:54:30
来源: 中原地产

广州中原研究发展部监测,今年十一假期广州一手住宅开盘或加推延续五一假期的淡静。虽开盘加推楼盘个数较今年五一假期增加,但推货量收紧了2成,维持在2090套的低位。对比去年同期,今年十一假期活跃度明显下降,整体推货量同比下跌65%。

而广州东部仍是今年十一假期的热点推货区域,增城、黄埔两区总推货量占全市的6成以上。番禺、越秀、从化三区缺席楼市黄金周,白云、天河、花都三区也仅得一个楼盘开盘加推。

 

十一一手楼市总结

根据广州中原研究发展部监测,2017年十一假期前后(9.28-10.3):广州11区总共有19个楼盘开盘加推,楼盘数比今年五一假期(15盘)有增,比去年十一假期(29盘)减少34%。总推货量2090套,比今年五一假期(2673套)减少22%,比去年十一假期(5979套)大跌65%;总成交货量872套;总成交量比今年五一假期大跌51%,比去年十一假期大跌78%。平均去化率42%;去化率比今年五一假期和去年十一假期均跌了24个百分点。

从供应区域看  增城黄埔占比64%  番禺越秀从化三区缺席

根据广州中原研究发展部监测,2017年十一假期(9.28-10.3),增城仍是市场推盘主力区域。全市开盘加推19个盘,有6个在增城,占比32%;该区共有586套住宅推出,占全市的28%。实地蔷薇国际、融创御园、保利i立方等楼盘均有百余套住宅推出。但推货量最多的属黄埔区,共有748套住宅推出,占全市的36%。黄埔区今年十一假期推货量约为今年五一假期的两倍,主要是因为峰湖御境推出了两栋全新洋房,合计432套住宅,这也是今年十一假期推货量最大的楼盘。以上两个广州东部区域推货量占了全市的64%。

而去年十一假期大热的番禺区则意外零开盘,和越秀、从化区缺席十一楼市黄金周;白云、天河、花都三区也仅得一个楼盘开盘加推。这主要是因为,近两年广州宅地出让集中在增城黄埔,今年十一假期这两区的住宅新货顺势集中推出。

从推盘时间看  提前漏夜开盘  楼市黄金周也放假

今年十一假期总共推的19个盘中,42%的盘集中在10月1号当天开盘加推,国庆中后期开盘加推的项目寥寥无几,超过半数的盘在9.28-9.30号期间漏夜开盘加推。而且漏夜开盘加推的市场热度较国庆当天的高。据广州中原研究发展部监测发现,今年十一假期夜晚开盘加推的项目中,有6成楼盘去化率超多50%;国庆当天开盘加推的项目中,仅有1/3的楼盘去化率超多50%。

对此现象,广州中原研究发展部解释:一是因为今年中秋国庆节假日重叠,不少人选择在8天的国庆黄金周假期出游或返乡,对于部分买家或造成影响,开发商提前推货有利于减少黄金周出游对买家的影响。二是因为担心“930”政策风口再生变数。去年国庆假期期间,热点城市相继发布楼市调控措施以稳定楼市。今年930前亦已有多个城市率先落地楼市调控措施,由此不少开发商担心今年国庆节市场再生变数,从而集中“抢跑”。

从产品看  换房成本提高  大面积户型增加

受3月调控政策影响,换房成本提高,加上二胎放开政策的影响,越来越多的购房者追求一步到位。今年十一假期,一手住宅市场延续了今年五一和去年十一的推货特点,以3、4房户型为主力。但是,今年十一假期主推户型的面积较以往偏大,尤其是外围区域。以3房为例,以往五一、十一假期主推的3房面积会集中在85-95平,今年十一假期主推的3房面积则集中在100-130平之间,如花都区的时代康桥、增城区的融创御园、绿湖国际城、金时花园等,都是只有大3房可以选择。另外,4房户型的比例也较以往五一、十一假期明显增加。如黄埔区的越秀保利爱特城、实地蔷薇国际,两个项目前期开盘加推均以2、3房户型为主,今年十一假期主推101-108平和114-117平的4房。

从成交情况看  花都白云南沙个盘热  荔湾因高首付去化率垫底

根据广州中原研究发展部监测,今年十一楼市的总体成交能力一般,平均去化率仅42%,远远逊色与今年五一、去年十一。区域成交力较强的为花都、白云、南沙等只有一二个楼盘开盘推新的区域,区域去化率均在7成以上。其中,花都区时代康桥推出140套住宅,去化率超9成。南沙区碧桂园云麓半山、保利星海小镇两个刚需楼盘也有7-8成的去化。白云区实际开盘加推的只有保利华润紫云,该楼盘举行保利25周年纪念活动活动,买房赠送25年物业管理费,加之多间中介全城联动,使得其成为国庆当天市中心最热的楼盘之一,去化率约为8成。

而今年十一假期供应主力区增城、黄埔,区域去化率仅为33%、26%。导致两区成交淡静的原因主要有两个:一是区域推货量相对较大;二是今年主推户型面积偏大,总价高,若如开发商要求一定的“起步首付”,对买家的资金实力要求高。另外,荔湾区因首付要求比例较高,去化率垫底,仅为16%。要求高首付的还有海珠区,据广州中原研究发展部调研,区域广纸片区目前在售楼盘首付比例一般要求在5-7成,置业门槛明显提高。

虽然置业门槛提高,楼盘去化不及以往,但广州中原研究发展部调研发现,大部分开发商十一假期也并未表现出急于出货的状态,销售对客户的热情度也普遍降低,尤其是中心区域楼盘。对此,有楼盘销售解释,第一是现时中心区楼盘新批预售货量基本控制在50套的水平,后续供货的速度比较缓慢,大部分楼盘下一期推货会集中在年底;第二是高首付比例要求,将一部分购买力低的买家拒之门外,现时看房买房的一般都是购买力足够的实力买家,此部分客户置业意愿强烈,成交周期也相对较短,因此开发商的态度自然比以往强硬不少。 

 

重点关注板块调研

增城:朱村教育城

国庆期间,增城区楼市热点主要集中在朱村教育城板块,荔城、石滩等板块仅个盘少量供应。相对去年十一朱村、荔城、石滩、新塘的“百花齐放”,区域市场热度有所下降。据广州中原研究发展部调研,今年十一增城区楼盘优惠活动不多,所推的主力户型以大3房和4房为主,置业门槛较往年大幅提高,但国庆当天现场签约的实力买家也不少。一是因为增城向来以天河区的外地刚需客群为主,而今年3月政策规定外地户籍增城从化限购一套,使得不少刚需买家直接放弃小户型住宅的上车选择,追求一步到位,以降低贷款记录对日后信贷的影响。二是因为地铁21号线预计明年年底开通。有了地铁6号线二期和地铁13号线的楼市发展导向,很大一部分买家正是看中地铁开通带来的附加值,选择入市。如朱村教育城的广州中航城、融创御园、广铝荔富湖畔等项目,个别楼盘前期蓄客超200个。

黄埔:中新知识城

据广州中原研究发展部调研,黄埔区今年十一假期开发商推盘相对低调,外部广告牌明显减少,有些楼盘的活动力度也不高,但无论是集中开盘的楼盘,还是顺销的楼盘,国庆当天楼盘销售中心的人气还是不错。出现此种现象,广州中原研究发展部认为:一是黄埔区大部分楼盘采用电商看房团带客、各类大小中介联动带客,带客限制条件较松,渠道较广。二是黄埔区市场需求依然旺盛。十一假期期间,老黄埔、科学城板块均无新货入市;长岭居板块可售货量较以往大幅减少,板块热点楼盘万科山景城将于10月整个项目清盘,越秀保利爱特城将于四季度整个北区清盘。今年十一黄埔区的热点板块,反而是供应量尚算充足的中新知识城板块。该板块现时售价接近长岭居板块,首付要求基本是百万起步,但市场需求依然不少。

白云:新市、同和

根据广州中原研究发展部监控,白云区去年十一,因区域供应持续低位,缺席黄金周;今年五一,受两轮政策影响,新批货量较少,只有岭南新世界的新组团新世界?云逸亮相,推出50套住宅,但最终无开盘。今年十一白云区楼市活跃度稍有回升,共有一个项目开盘加推、两个项目新品入市蓄客。其中,保利华润紫云国庆推出全新楼栋50套特价优惠,98-103平复式四房产品比前期的平层产品尾货的性价比更高,加之大小中介的联动带客,成交顺畅。区域另一复式产品项目佳兆业?天墅也备受关注。该项目地块为佳兆业2013年5月以18.6亿元拿下白云同宝路8号、10号地块,规划建设为7栋高层洋房和16栋别墅,整体容积率仅为2.2。佳兆业?天墅于国庆当天开放全新97-98平复式四房样板间,高层可望白云山和南湖。销售表示,项目在国庆前已有数十个意向客户,客户表示如果售价合适机会入手,预计国庆假期后正式开盘推售。

荔湾:广钢新城

荔湾区广钢新城三个加推楼盘均在国庆前漏夜抢跑,但开盘表现与5月以来基本一样,销售热度和关注度比去年和今年年初明显降低。这主要是区域楼盘首付比例要求较高所致。广州中原研究发展部调研发现,不少买家反映,目前广钢新城一般项目的“起步首付”在200-300万之间,这一价位能选择天河珠江新城、天河北等优质二手板块的项目,致使部分意向买家流失转移至二手。另一方面,广钢新城以经济实力较强、改善型买家为主,有楼盘销售表示,国庆期间板块楼盘无太多优惠活动,很大一部分意向实力买家已选择在国庆前置业,今年国庆节这一特殊节点更多的是项目推介、宣传。

佛山

假期出游致佛山多盘延迟加推,但个盘成交理想

今年佛山楼市黄金周同样放假,推售节奏与广州类似,大多数楼盘提前开盘加推,或延迟至假期后正式开盘。据广州中原研究发展部监测,佛山原计划有23个楼盘在十一假期开盘加推,但受假期出游影响,约7成楼盘延迟开盘,实际开盘的只有8个,且开盘加推的楼盘多集中在三水、禅城、南海、顺德等广佛交界片区。虽今年十一假期佛山开盘加推个数少,但仍有个别楼盘成交理想。十一假期,佛山共推出1306套住宅,整体去化率接近7成。例如,顺德伦教碧桂园、三水冠军城、鸿安御花园等楼盘,个盘推货量均在200套以上,首日去化率也都在8成以上。

 

后市预判
调控政策基调维持    刚需置业且行且珍惜

今年十一假期,广州一手市场供应大减,推货节奏受国庆出游影响,成交表现逊色。对于后市走向,据广州中原研究发展部调研:绝大多数开发商认为,现时中心区楼盘新批预售供应缓慢,在政策平稳期,一般会相隔两三个月拿一次预售证,且每次货量维持在50套的水平,库存销售压力不大,对后市仍然看好。外围区楼盘到访的意向实力买家足,开发商的态度强硬,优惠力度较以往降低了不少。从购房者角度,虽现时大部分楼盘首付要求比例提高,且首套房贷利率上涨,但在房贷与房价的权衡下,只要资金实力支撑,大多买家的购房意愿仍然坚定。对于资金实力不足的刚需买家,则大多被首付门槛拒之门外,持续观望。

广州中原研究发展部认为,今年3月调控政策效果显著,国家统计局70城房价数据显示,自330政策后,广州一手住宅连续5个月收紧,8月环比涨幅跌至负值,为-0.7%。今年四季度再出类似大招的政策的可能性不大,但不排除一些小型规定、各类打补丁措施的继续出现,如国庆节前广州专门针对消费贷的发文。

另外,房贷利率方面,据融360数据显示,2017年8月,全国首套房贷平均利率创5.12%的高位。其中一线城市除上海为基准利率外,北京、深圳、广州的首套房平均贷款利率均突破5%。其中,广州2016年至2017年3月,首套房平均贷款利率维持在4.2%的低位水平,4-8月则呈逐月上调的趋势,8月首套房平均贷款利率达5.13%,预测后期还会继续提升,建议刚需买家置业且行且珍惜。

 

数据来源于广州中原地产,广州中原地产网成交数据提供了过往物业、区域以及全市的历史走势,成交时间、朝向、楼层等真实成交明细,有效减少高价购买“鸡肋”房或者低价出售优质房源的现象。

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