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热点:“控炒稳住”基调下,哪些市场机遇值得关注?

2017-10-23 16:33:38
来源: 中原地产

住房保障属性被重点关注

会议后,调控或朝“加强保障”方向倾斜

10月18日,重要会议召开,该会议是总结过去、研判现在、谋划未来的一次大会。而“会议报告”代表了整个大会的方向,亦是未来五年宏观社会经济发展方向的指引。

关于房地产市场,会议报告的表述是:

广州中原研究发展部分析认为,会议报告总共分为13个部分,总分有序,层层递进,逻辑严密。关于房地产问题的这段表述,分布在第8部分“保障和改善民生”的第3小节,即“加强社会保障体系建设”中。而在第1部分“过去五年的工作和历史性变革”的总结篇章中,报告又指出,“群众在就业、教育、医疗、居住、养老等方面面临不少难题”,是“民生领域的短板”,也是“必须清醒看到”的过去五年中的工作不足之处。

广州中原研究发展部分析认为:首先,会议报告明确指出“坚持房住不炒的定位”,再一次确立了未来五年房地产市场,将继续延续当前“住宅回归居住本质,商业回归经营本质”的调控思路。也意味着,当前房地产的调控思路、方向、力度还将继续持续,未来期待楼市调控放松的可能性较小。其次,由于居住本质的住宅,又包含两种属性,即商品属性和保障属性。会议报告将房地产问题纳入社会保障建设和民生问题来考量,使得房地产的“保障属性”进一步加强。此外,会议明确反省,在“民生、保障”领域的居住问题,过去五年工作不足,因此未来必将加强和改进。

预测未来的楼市调控,会朝“加强保障”方向倾斜,会议之后,关于保障住房的政策或制度发布,或会陆续加强,例如加大各类保障房的供应,拓宽保障房覆盖人群的范围,围绕保障人群租赁住房的各项社会服务支持等。

而针对“商品属性”的房地产,会议报告并未有过多表述,因此未来的商品住宅市场,只要坚持“房住不炒”的总定位,不投机、不炒房,确保房价不大起大落,在维持目前的调控力度的基础上,合理的自住和改善居住需求,预测将继续被支持。

加快建立多主体供应

集体土地租赁市场细则或将陆续出台

会议报告特别提到,“加快建立多主体供应”。广州中原研究发展部分析认为,房地产供应,分为土地供应和住房供应两个方面。土地供应方面,由于我国“城镇土地的国有性质”,长期以来,土地供应只有一个“唯一主体”,即地方官方。因此,建立土地市场的多主体供应,其指向主要是探索加快建立“集体土地”作为城镇租赁用地的供应制度、政策和具体操作细则。

 

会议之前,多个部门发布了“集体土地试点租赁住房”的政策,并选择了13个试点城市。因此会议之后,发展集体土地租赁市场的具体操作细则,或将陆续出台,集体土地租赁市场发展将进入实操轨道。

而住房供应方面,将加快形成“房企商品住宅供应、官方保障房供应、官方和集体土地的租赁租房供应”等多主体供应,除此之外,“商改住”的住房供应主体,预计仍会受到政策支持。

只字未提“长效机制”?

近年来,与房地产调控相关的关键词,例如去库存、去杠杆、供给侧改革、房住不炒、租购并举的住房制度等,在本次会议报告中均有提及,唯独“长效机制”只字未提。广州中原研究发展部分析认为,不提长效机制,并不代表决策层放弃长效机制的调控思路。

由于“长效机制”是一个系统性概念,包含去杠杆、供给侧改革、租购并举等战略措施。本次会议报告,只提具体的战略措施,不提系统的长效机制,或许表明,“长效机制”的主体框架已基本确立,关键环节已突破进展,长效机制的推出步伐或越来越近。

会议后的市场机遇

——粤港澳大湾区——

会议报告中,仅三个城市群被写入报告中并做具体阐述,分别是京津冀+雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区。其中粤港澳大湾区被赋予特殊意义,不仅是世界级城市群经济体,更是香港、澳门同内地发展联系的纽带;是高层支持香港、澳门融入国家发展大局的桥梁,不仅具有巨大的经济效应,更兼有特殊的社会意义。

会议后,粤港澳大湾区在国家层面的地位将进一步巩固和提升。

粤港澳大湾区的发展将进入快车道,作为大湾区的核心经济体,未来广州房地产市场的机遇和潜力仍然较大。

——南沙自由贸易区——

会议报告提出,对内,将“赋予自由贸易试验区更大自主权”;对外,将“支持多边贸易体制,促进自由贸易区建设,推动建设开放型世界经济”。

广州中原研究发展部分析认为,近年来,南沙凭借自贸区利好,楼市发展较为快速。会议后,自贸区利好再被镀金增值,将下放更大自主权,有利于南沙自贸区在招商引资、发展建设、资源分配等各方面进一步提速,有利于整个南沙自贸区整体区域价值的更快提升。

此外,会议报告还提出,将“探索建设自由贸易港”。自由贸易港比自贸试验区级别更高,开放程度更大,更有利于吸引国际资本在自由贸易港区设立全球性、区域性的企业总部。在会议之前,上海正在积极推进自由贸易港的建设。广州中原研究发展部分析认为,若南沙能继自贸试验区后,再度获取自由贸易港的建设试点,将极大推动南沙整体区域价值的提升。

——临广临深中小城市潜力大——

会议报告提出,以“城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化”。

广州中原研究发展部分析认为,近年来,城市群已成为房地产市场发展的新趋势,而未来则将成为必然的发展趋势。随着交通基建的快速发展,大城市与中小城市将进一步互联互通,临广、临深一小时交通圈的中小城市或城镇,其发展前景在会议后将依然持续。

 

数据来源于广州中原地产,广州中原地产网成交数据提供了过往物业、区域以及全市的历史走势,成交时间、朝向、楼层等真实成交明细,有效减少高价购买“鸡肋”房或者低价出售优质房源的现象。

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