购房热线:400-810-3313

投诉举报:020-83486299

4号土拍结果:保利勇夺2宗用地,开发商理性出价

2017-12-06 10:05:50
来源: 中原地产

12月4日,广州3宗商住商服用地集中出让,经过半天角逐。3宗用地均顺利出让,出让金共计80.4亿。其中保利地产夺得从化江浦果场宅地及金融城AT090961地块;平安继2014年落子天河牛奶厂后,再次入手中心区用地,详细土拍结果解读且看本篇分析。

 

 

三大焦点分析 

— 焦点一  企拿地态度出现变化 —

本次出让的白云区蔬菜研究所地块经过3家房企竞争,最终以总价19.5亿出让,折合楼面价23551元/㎡,单价溢价率4%。比同区早前出让的鱼苗场地块、华盛物流地块楼面价、溢价都要低;按照未来4.5万元/㎡的盈利水平线估算,其与周边一二手楼价4.5-5万元/㎡的水平比较相近。可见在官方调控下土地市场释出稳定信号,这将有利于维持一二手市场气氛;

 

 

对于房企而言,由于土地起拍价提高、保证金缴交比例提高、出让条件较以往更加复杂等因素影响,预计未来土地出让竞争将更加集中在部分实力雄厚、开发经验、资源丰富的房企上。在“租售并举”“多主体供应”的新市场环境下,诸如长租公寓、城中村托管、项目综合运营等新领域正受到业界重视,其盈利空间亦逐渐明朗;与此同时,过往一段时间房企“重金拿地”导致产品售价过高市场少人问津、盈利空间窄、风险大等问题暴露。

广州中原研究发展部认为日后房企拿地态度将出现变化,单一依赖“拿地-开发-销售”的企业将越来越少,这一现象或有利于为土地市场“降温”。

 

— 焦点二  下半年保利拿地花费近百亿 —

今年上半年地胆保利广州拿地“仅”花费10.4亿。入下半年即鲸吞包括花都中轴线融资地块、增城长岗村A17048、从化江浦果场在内的4宗地块。2017年7月至今其共获得41.2万㎡商住商服用地,累计花费99.6亿,拿地后劲强劲。

 

保利2017年广州公开拿地情况

 

— 焦点三  “房企+定向企业”受关注 —

2016年11月金融城AT090904用地遭遇流拍尴尬,时隔一年金融城AT090961地块顺利出让为广州“黄金三角区”中发展最为跌宕起伏的区域注入了乐观因素。根据市场消息称,该宗用地将由南方财经全媒体集团与广州市天河区政府、广东保利、广州产业投资基金合作开发。

广州中原研究发展部认为,这一合作开发模式存在多重分析价值。首先,金融城招商定位改变,更加贴近广州实际。从大湾区城市群的情况来看,深圳、香港发展金融业的优势更加明显;而广州目前正着力发展“IAB产业(新一代信息技术(information)、人工智能(artificaI)、生物科技(biology))”。金融城规划始于2012年,当时产业引进设计仅限于金融总部、金融贸易、金融商业等类别,引入领域相对较窄;本次首度引进媒体企业可谓“一大突破”,这意味着金融城招商引资趋于多元。其次,新模式将为商服项目提供更多可能。2017年3月政策对商服产品的调控旨在使其“回归属性”。而“房企+定向企业”的模式将有利于发挥商服项目的作用,同时有望弥补个人买家购买受限对商服市场带来的影响。

 

近期5宗用地出让结果分析

— 白云区蔬菜研究所地块 —

地块出让结果分析:

该地块进入限时竞价前有2家不同房企进行报价,进入限时竞价后再无竞价,由平安以总价19.5亿夺得,折合楼面价23551元/㎡。

地块基本情况分析:

白云区蔬菜研究所地块位于夏茅客运站的东向,地块西侧设有夏茅客运站-公交站,共27条公交线路,途经白云各个镇区。可通达花都南部、越秀区北部、广州火车站,区域内部交通便利度高。

 

 

由于地块西侧即为机场高速和广花一路,北侧临近华南快速,自驾出行颇为便捷,可快速抵达花都、从化、天河、越秀区。但此高速路段和快速路车流密度大,上下班高峰期堵车现象明显。

周边楼价分析:

地块周边住宅项目多沿地铁2号线分布,但目前可售一手项目较少,价格接近5万元/㎡;而优质二手项目价格在3.6-4.6万元/㎡之间。

 

 

广州中原研究发展部认为,随着白云新城“净地”出让逐渐减少,未来白云区土地供应基本以三元里-黄石路一带的旧改地为主;而随着品牌开发商的落子,周边环境改善、土拍价格走高有利于目前周边优质二手的价值体现。

 

— 从化区江埔果场地块 —

地块出让结果分析:

该地块在限时竞价前共收到来自3家不同房企的报价;进入限时竞价后无新增报价,最终由保利以总价47.5亿收入囊中,折合楼面价8479元/㎡。

地块基本情况分析:

从周边情况来看,地块四周山林果园环绕,且西、北侧临近湖泊,其优质居住环境为重要卖点之一;但目前周边1公里无任何教育、公交、生活配套,其距离最近的公交站1.6公里,距离从化街口商业密集区5公里,距离未来14号线街口地铁站4.3公里;

 

 

此外,自驾车全程高速不考虑交通堵塞从地块开往天河区中心亦需要1小时15分钟左右,可见地块与市区的通勤效率不高。

周边楼价分析:

该地块周边洋房项目主要以二手为主,价格在1.2-1.4万元/㎡左右;而一手在售为碧桂园御湖城,别墅价格为1.6万元/㎡,洋房1.2-1.4万元/㎡。

 

— 金融城起步区AT090961地块 —

地块出让结果分析:

该宗商服用地由保利以底价13.5亿夺得,折合楼面价16200元/㎡。由于该地块要求竞买人为财经类全媒体企业,因此有消息其未来将由南方财经全媒体集团与广州市天河区政府、广东保利、广州产业投资基金合作开发。

 

 

广州中原研究发展部认为,金融城近期做了诸多创新措施谋求突围,例如为推进开发进度,金融城在配套建设上尝试了诸多创新措施;为应对产业布局单一,金融城对竞买人资格进行了突破,从传统金融业转向泛金融企业等。

地块基本情况分析:

整体看,地块现状为金融城起步区东南侧的内腹地块,四个方位均不直接靠近主干道黄埔大道和临江大道,现状道路条件一般。

 

 

地块对外连接,强烈需要金融城内部规划道路的配合,即未来只有随着规划路绿融路、水融路、春融路以及花城大道的建设完善,地块的出入交通才能得以显着改善。

周边楼价分析:

AT090961地块及其所处金融城起步区,除东侧布局零星住宅外,整个区块均以商业办公为主。自去年开始对外销售项目主要为汇金中心、绿地中心和保利金融大都汇。

 

 

汇金中心由一栋甲级写字楼、两栋公寓和一座独立商业Minimall组成,写字楼售价4.1-4.6万/㎡,一楼商铺均价15万/㎡。保利金融大都汇由两栋双塔甲级写字楼,写字楼售价4.3-4.5万/㎡,所剩货量不多。金融城绿地中心是一栋带三层地上裙楼商业的超高层办公塔楼,2016年写字楼售价3.4万/㎡,目前已售罄。

 

— 13号线官湖车辆段及上盖地块 —

地块出让结果分析:

该地块要求具有地块建设、运营及地铁上盖物业开发经验,由广州地铁以底价131.6亿成交,扣除公建配套后楼面价为15937元/㎡。其成交总价仅次于2009年12月出让的亚运城地块(225亿元),为广州公开招拍挂历史上第二高价地块。

地块基本情况分析:

广州中原研究发展部踩地发现,地块所在官湖车辆段(包括车辆段及地铁控制中心)已建好并投入使用;地块已初步具备车辆上盖的条件,地铁13号线将于年底通车,地块通勤便利度极高。

 

 

另一方面,目前新塘正在进行产业升级,引进富士康等大型项目,未来势必吸引大量的优质人才,加上本地回迁“土豪”村民,将会为新塘带来大量购房客源。官湖地块位于新塘核心区域,临近产业升级区及富士康项目,此外地块其一优势是对外便利联通,其二优势是自建丰富配套,未来势必对购房者有很强吸引力。

周边楼价分析:

目前新塘片区在售一手项目不多,地块周边主要以二手项目为主,价格在1.7-2万元/㎡左右;

 

 

周边2公里范围内暂无大型综合商业体,片区的商业项目主要集中在新塘站TOD周边以及经济技术开发区周边,其一手商用单位价格在2万元/㎡左右。

 

— 番禺区汉溪村BA0904007地块 —

地块出让结果分析:

该地块对出让条件苛刻,要求具有地铁建设、运营以及地铁上盖物业开发经验。最终由广州地铁以底价63.8亿夺得,折合楼面价22000元/㎡,根据市场消息称广州地铁极有可能通过合作协议方式与房企进行合作开发。

地块基本情况分析:

该地块位于番禺华南板块,紧邻汉溪大道,地铁汉溪长隆站上盖。容积率为≤5.0,其总占地面积约7.1万㎡,总建筑面积为约29万㎡。地块涵盖了商业商务、娱乐康体和居住属性,其中住宅面积比例不得超过总建筑面积的50%,商服部分商场、酒店建面不得低于60%并且需全部自持。

 

 

广州中原研究发展部认为地铁上盖地块本身建造难度高于一般住宅。该宗用地对于商住商服比例要求亦十分严苛,未来住宅部分售价或高于仅以楼面价估算的价值,其客户群将直接面向经济实力较强的买家。

周边楼价分析:

目前项目地块处于长隆-万博商圈,周边有多名知名房企布局。项目周边主要以二手住宅项目为主,一手项目相对缺乏。优质的二手住宅项目均在在2.8-3.7万/㎡;在售的一手项目主要为珑翠,带装修均价大概在3.7-3.8万/㎡。

 

如有任何查询,请联系本公司。

新闻热度排行
手机短信码登录

换一换

立即登录 取消

登录后您将可以享受到: