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投资回报率,投资回报率怎么计算?

2015-06-19 17:32:49 来源:互联网 点击:167

很多人都关心投资回报率的计算方法,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说如何计算投资回报率。目前计算投资回报率最广泛采用的方法有哪些?商铺还有酒店的投资回报率如何计算。

计算投资回报率

主要要看是什么物业性质。有一个最简单的计算方式:ROI(投资回报率)是一个比较简单的概念,它指企业所投入资金的回报程度。IDC称ROI是不同规模投资的净收益(包括降低的成本和增加的收益)。标准的简化ROI=收益/投资×100%.

任何物业投资,投资者都希望能有一个合理的回报,甚至是一个理想的回报,正所谓:亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值,他们通常主要是看该物业的投资回报率,那么,如何计算投资回报率,如何判断投资回报率所包含的意义呢? 

    如何计算投资回报率 
  有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式: 
  计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价 
  例如,有一临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。那么,它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下: 


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  套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元?span XML:LANG="EN-US">12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12% 
  要是这个投资者转手放出,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5% 
  如何判断投资回报率 
  现在,投资回报率计算出来了,那么,我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说,哪个数值是表示合理利润?哪个数值是表示千万不要沾手?哪个数值是表示它的收益非常好?或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好,自己要审慎考虑才行? 
  业内人士认为,解读这些数值在行内并非有一个标准答案,可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几,差的也只是小数点以后的数值。 
  据经纬物业二手部的负责人司徒琪介绍:其实不同物业的理想投资回报率不尽相同,比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说,它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列: 
  物业类别    合理回报率  投资临界点   超高回报率(需审慎)
  商住两用物业  10-12%    >7%     15%以上 
  烂尾番生物业  9-10%    >6%      20%以上 
  地铁物业    3-6%     >3%      10%以上
六一新政”实施以来,短线投资房产获利的行为受到沉重的打击,不少投资者由此纷纷将投资房产的方式转为中长线。对于购买物业后以收取租金作为收益回报的投资行为,怎样衡量投资回报是否理想,需要有一个科学、准确和适宜的投资分析方法,计算投资回报率就是其中最主要的方式。 
  据中原地产从业员的经验所得:目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率,公式为:租金回报率=每月租金收益?font face=楷体_GB2312>12/购房总价
举例:投资者何先生在天河北的某花园购买一套面积为42平方米的小单位,总价为42万元,成交单价为10000元/平方米。何先生采用了按揭贷款的方式,首期房款为3成13万元,按揭贷款29万元,月供款约为2000元(供20年)。何先生将其以月租金3000元出租。 
  那么计算租金回报率=300012/420000=8.6% 
  这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 
  中原地产的从业员建议,投资者可用以下的计算方式计算自己的物业回报,公式为: 
  投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)/(首期房款+期房时间内的按揭款) 
  以上述举例的数据代入分析:由于何先生买的是二手房,可以立即将物业出租,不存在期房的空租时间,计算投资回报率=(3000-2000)?span XML:LANG="EN-US">12/130000=9.2% 
  这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入,比租金回报率的计算更深一步,适用范围更广,更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。 
  目前广州房地产市场上,住宅投资回报在6%以上,视为可接受的回报率,8%以上可以说是比较丰厚的回报。据中原地产研究部专业人士指出,虽然,上述两个投资回报率的计算方法,并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本,如租金税费、装修费用和利息等,但如需要考虑所有因素,计算过程会变得复杂繁琐,所以作为投资参考,用上述两种计算方法就已经足够。

酒店投资回报率怎么算?

问:假设酒店前期投资500万,每年不算折旧摊销利润150万,投资7年。该酒店的年投资回报率怎么算?是每年每年算还是7年一起算总的回报率??

答:回报率中涉及到折旧摊销的每年比例,一般酒店折旧摊销是按预期回报日期平均折旧完毕的,因此你投资7年,你的折旧摊销应该是:500/7=71万/年。(也可以设定为每年摊销递减或递增)    所以算回报率,按照上面的方式就是:年税前利润=150-71=79万。    所以你的年回报率为:79/500=68%。


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商铺的投资回报率怎么算

投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100% 

 企业可以通过降低销售成本,提高利润率;提高资产利用效率来提高投资回报率。 返租:是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后(主要针对现铺)发展商许诺在未来的三到五年内 每年给与投资者一定的租金回报(约为8%-12%),而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商 

所以,这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权,然后统一招商和经营管理, 以承担未来经营管理等不可预知风险的代价来做旺整个商场,给与投资者和承租户以足够的信心。

返租:是指买卖双方在成交的同时就约定于未来某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为

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